Zmiana posiadacza a bieg zasiedzenia

Jak już pisałam, aby nabyć własność nieruchomość przez zasiedzenie trzeba być jej posiadaczem samoistnym przez 20 lub 30 lat w zależności od tego czy jest się posiadaczem w złej czy w dobrej wierze.

Co jednak się dzieje gdy posiadanie nabędziemy od wcześniejszego posiadacza?

Posiadanie może być nabyte przez dziedziczenie lub jego przeniesienie w drodze porozumienia między dotychczasowym a nowym posiadaczem.

W takiej sytuacji nowy posiadacz może zaliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania przez swojego poprzednika (art. 176 § 1 kodeksu cywilnego).

Niekiedy oznacza to sumowanie okresów posiadania przez wielu poprzednich posiadaczy, co oczywiście przyspiesza nabycie własności rzeczy przez zasiedzenie. Sumowaniu podlega czas władania rzeczą poprzez wszystkich kolejnych posiadaczy.

Posiadanie samoistne prowadzące do zasiedzenia

Pisałam już o zasiedzeniu i o tym, że własność przez zasiedzenie może nabyć posiadacz samoistny.

Ale kto to właściwie jest ten posiadacz samoistny?

To osoba, inna niż właściciel rzeczy (np. nieruchomości), która włada nią tak jakby była właścicielem – to znaczy zachowuje się jak właściciel i czuje się właścicielem. Przejawami takiego posiadania mogą być np.: budowa lub remont domu, naprawa ogrodzenia, sadzenie roślin, koszenie trawy itp.

Posiadacz samoistny w dobrej wierze to taki, który ma pełne i usprawiedliwione przekonanie o tym, że jest właścicielem, chociaż tak naprawdę nim nie jest. Dla istnienia dobrej wiary przy zasiedzeniu nieruchomości decydujące znaczenie ma moment objęcia jej w posiadanie.

Posiadacz samoistny w złej wierze to taki, który wie, lub powinien wiedzieć o tym, że nie jest właścicielem, ale i tak zachowuje się jak właściciel.

Nie trzeba być specjalistą aby się domyślić, że na ogół mamy do czynienia z posiadaniem w złej wierze, co o 10 lat wydłuża termin nabycia własności nieruchomości przez zasiedzenie.

Posiadaczem samoistnym nie jest dzierżawca czy najemca. To posiadacze zależni, których posiadanie nigdy nie doprowadzi do nabycia własności przez zasiedzenie!

Z posiadaniem wiąże się szereg domniemań prawnych, których celem jest usunięcie trudności w ustaleniu stanu faktycznego i prawnego:

• domniemanie posiadania samoistnego,
• domniemanie ciągłości posiadania,
• domniemanie zgodności posiadania ze stanem prawnym,
• domniemanie posiadania w dobrej wierze.

Szczerze mówiąc to jest to temat rzeka. Niuanse mogą zadecydować o wyniku sprawy, także lepiej poradzić się profesjonalisty!

Co to jest zasiedzenie?

Zasiedzenie jest to nabycie własności określonej rzeczy na skutek jej posiadania przez określony czas w sytuacji, w której właściciel tej rzeczy nie wykonuje swojego prawa własności.

Na ogół mamy do czynienia z nabywaniem przez zasiedzenie prawa własności nieruchomości. Może także dojść do nabycia przez zasiedzenie prawa użytkowania wieczystego.

W sprawach o zasiedzenie przedmiotem badania jest przede wszystkim kwestia posiadania – czy jest ono samoistne, nieprzerwane i trwa wymagany okres czasu.

Zasiedzenia nieruchomości może nastąpić jeżeli posiadacz:

• jest posiadaczem samoistnym tzn. włada rzeczą tak jakby był jej właścicielem
• posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20 (jeżeli jest posiadaczem, w dobrej wierze)
• posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 30 (jeżeli jest posiadaczem, w złej wierze).

Terminy te obowiązują od 1 października 1990 roku. Przedtem kodeks cywilny przewidywał terminy krótsze odpowiednio 10 i 20 – letnie.

Na korzyść posiadacza działa domniemanie ciągłości posiadania oraz to, że posiadanie, które zostało wprawdzie przerwane, ale zostało przywrócone uważa się za nieprzerwane.

Niemożność posiadania wywołana przez przeszkodę przemijającą nie przerywa posiadania. Posiadaczem samoistnym nie jest najemca ani dzierżawca.

Przykład: Rolnik Postępowy orze swoje pole, zbiera z niego plony itd. Przy okazji za każdym razem zahacza o kawałek pola sąsiadów. Zachowuje się jakby był właścicielem całego terenu, na którym gospodaruje. Sąsiedzi z niewiadomych względów na to nie reagują. Sytuacja ta trwa przez całe lata. Po 20 lub 30 latach (w zależności od istnienia dobrej lub złej wiary) Rolnik Postępowy może wystąpić do sądu o stwierdzenie nabycia własności fragmentu pola należącego do sąsiadów przez zasiedzenie.